À partir du 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique va changer de visage. Le gouvernement a acté une révision du mode de calcul qui modifie le coefficient appliqué au chauffage électrique et promet de faire sortir environ 850 000 logements du statut de passoires thermiques, sans le moindre coup de marteau.
Pour les petits propriétaires, c’est à la fois une bonne nouvelle potentielle et une source d’angoisse supplémentaire. Beaucoup se posent la vraie question, rarement formulée telle quelle : mon DPE va-t-il réellement remonter ou est-ce que mon studio, mon deux-pièces ou ma petite maison vont rester coincés en F ou en G, avec à la clé des interdictions de louer et des décotes à la revente ?
Cette réforme française s’inscrit dans un mouvement plus large. Au niveau européen, la directive révisée sur la performance énergétique des bâtiments adoptée en 2024 vise à mettre le parc immobilier sur une trajectoire de décarbonation complète d’ici 2050, avec des standards minimaux pour les bâtiments non résidentiels et des plans nationaux de rénovation. Dans ce contexte, comprendre qui gagne quoi avec le nouveau DPE 2026 devient un enjeu stratégique pour les petits propriétaires.
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Décoder le DPE version 2026
Avant de parler de gagnants et de perdants, il faut rappeler ce que mesure vraiment le DPE. Selon Bercy, le diagnostic repose sur deux grands indicateurs : la consommation d’énergie d’un logement et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre associée. Ces deux volets sont synthétisés dans une étiquette allant de A (logement très performant) à G (passoire thermique).
En pratique, le DPE s’appuie sur trois briques principales :
- une estimation de la consommation annuelle en énergie primaire, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an ;
- un calcul des émissions de gaz à effet de serre, en kilogrammes de CO₂ équivalent ;
- une description technique du bâti et des équipements, notamment le type de chauffage, de production d’eau chaude, la qualité de l’isolation et des menuiseries.
Depuis des années, l’électricité était désavantagée par rapport au gaz ou au fioul, non pas parce qu’elle est plus polluante, mais parce que le calcul utilisait un coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire très élevé pour l’électricité. L’arrêté publié à l’été 2025 abaisse ce coefficient de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026, ce qui reflète mieux la part croissante de renouvelables dans le mix électrique français.
Concrètement, cela signifie qu’un même logement chauffé à l’électricité sera moins pénalisé dans le calcul. Bercy estime qu’environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortiront du statut de passoire énergétique (classes F ou G) sans travaux, sur un total de 4,8 millions de passoires recensées parmi les résidences principales au 1ᵉʳ janvier 2023. Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader, même avec le nouveau mode de calcul.
Repère
Le DPE reste un outil de classement énergétique, pas un thermomètre du confort. La réforme 2026 ajuste le calcul pour les logements électriques, mais elle ne transforme pas magiquement une maison mal isolée en bâtiment basse consommation.
Qui remonte, qui reste en bas de l’échelle ?
Derrière les 850 000 logements qui remontent d’une classe, tous les profils ne sont pas à égalité. Selon les données du Service des données et études statistiques, on comptait encore 4,2 millions de résidences principales classées F ou G sur 30,6 millions au 1er janvier 2024, soit environ 14 % de passoires énergétiques. Une partie seulement de ces biens est chauffée à l’électricité et donc directement concernée par le changement de coefficient.
Les grands gagnants probables sont :
- les petites surfaces (studios, T1, T2) chauffées à l’électricité, souvent situées en copropriété, qui étaient basculées en F ou en G pour quelques kilowattheures au-dessus du seuil ;
- les logements ayant déjà bénéficié de travaux de base (double vitrage, un minimum d’isolation) mais pénalisés par des convecteurs anciens ;
- certaines maisons individuelles ayant déjà installé une pompe à chaleur mais dont la configuration énergétique restait pénalisée par l’ancien coefficient.
En revanche, plusieurs catégories risquent de rester dans le bas du classement, même avec le nouveau DPE 2026 :
- les maisons anciennes très mal isolées, de grande surface, chauffées à l’électricité, qui cumulent pertes thermiques et forte demande de chauffage ;
- les logements chauffés au fioul ou au gaz, pour lesquels la réforme ne change rien au calcul mais qui restent dans le radar des politiques de sortie des énergies fossiles ;
- une partie du parc locatif privé, où l’on trouve encore 1,3 million de passoires énergétiques, soit près de 16 % de ce segment au 1er janvier 2024.
Pour les petits propriétaires, la première étape consiste donc à regarder de près le profil de leur bien : surface, type de chauffage, travaux déjà réalisés. Un petit T2 électrique correctement entretenu n’a pas le même destin qu’une grande maison des années 70 avec combles non isolés et simple vitrage.
Repère
La réforme 2026 ne “sauve” pas toutes les passoires. Elle corrige surtout une distorsion qui frappait certains logements électriques déjà relativement corrects, sans exonérer les biens réellement très énergivores.
Interdiction de louer : qui est vraiment sauvé par la réforme ?
C’est l’autre grande angoisse des petits bailleurs : la montée en puissance des interdictions de louer les logements les plus énergivores. La loi Climat et résilience prévoit un calendrier clair pour la France métropolitaine : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, les F seront interdits à partir de 2028, puis les E en 2034.
Avec le nouveau DPE 2026, plusieurs scénarios se dessinent :
- un logement G électrique qui remonte en F : il reste interdit à la location dès 2025, mais les travaux peuvent être recalibrés, car le saut vers E devient plus accessible ;
- un logement F qui remonte en E : il gagne un répit jusqu’en 2034, ce qui change complètement le calendrier d’investissement pour le propriétaire ;
- un logement E qui passe en D : il sort du champ des futures interdictions de louer, ce qui peut sécuriser un investissement locatif sur le long terme.
Sur le papier, beaucoup de petits bailleurs espèrent donc un “effet magique” de la réforme. Dans la pratique, tout dépendra du nouveau DPE réalisé après 2026. Les propriétaires doivent garder en tête qu’un diagnostic reste une photographie à un instant donné : si le logiciel intègre un meilleur coefficient pour l’électricité, il continue en parallèle à sanctionner une mauvaise isolation, des ponts thermiques et des équipements vétustes.
De plus, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments mise à jour en 2024 pousse tous les États membres à accélérer la rénovation des pires bâtiments, en particulier le non résidentiel, et à planifier une réduction massive des émissions du parc immobilier d’ici 2050. Même si la France choisit une trajectoire progressive, la tendance est claire : les logements énergivores auront de moins en moins droit de cité sur le marché locatif.
Repère
Un reclassement favorable peut offrir du temps, pas une immunité. Pour un petit bailleur, la réforme DPE 2026 doit être vue comme une fenêtre pour planifier les travaux, pas comme un prétexte pour les reporter indéfiniment.
Valeur de marché, négociation et communication autour du logement
L’étiquette DPE pèse déjà dans les négociations immobilières et cette importance va s’accentuer avec la réforme. Un appartement qui sort du statut de passoire peut logiquement espérer une décote moindre à la revente, voire un repositionnement sur un segment plus liquide du marché. À l’inverse, un bien qui reste en F ou G dans un contexte de taux élevés cumule double peine : financement plus difficile et travaux à prévoir, ce qui se traduit quasi mécaniquement par des offres plus basses.
Côté acheteurs, la stratégie change aussi. Beaucoup vont attendre la mise à jour du DPE après 2026 pour caler leurs offres. D’autres exigeront, dans les compromis, des clauses liées au futur reclassement ou à la réalisation de travaux précis avant la vente. Dans un marché marqué par des taux d’intérêt élevés, la ligne de partage entre un bien encore finançable et un actif “piégé” pourrait passer de plus en plus par le DPE.
Sur le terrain, la communication autour du logement évolue. Beaucoup de bailleurs tournent désormais de petites vidéos de visite pour rassurer les locataires à distance, en montrant par exemple les fenêtres récentes, les radiateurs performants ou les travaux d’isolation réalisés. Ils compressent ensuite le fichier avec un convertisseur vidéo mp4 pour pouvoir l’envoyer par mail ou messagerie sans saturer les boîtes aux lettres des candidats. Des outils en ligne comme Adobe Express permettent de réaliser ce genre d’optimisation sans compétences avancées en montage.
Certains propriétaires vont plus loin et créent des mini tutoriels sur l’utilisation du chauffage ou de la ventilation pour éviter les surconsommations liées aux mauvais réglages. Là encore, le passage des séquences filmées dans un convertisseur vidéo permet d’uniformiser le format et de limiter le poids des fichiers, ce qui est particulièrement utile lorsque l’on gère plusieurs biens et que l’on doit partager ces contenus avec différents locataires.
Enfin, les petits investisseurs qui rénovent un bien pour le sortir du statut de passoire documentent de plus en plus les étapes des travaux, photos et vidéos à l’appui. Montrer l’avant/après de l’isolation, du changement de fenêtres ou de la pose d’une pompe à chaleur peut peser dans la négociation, à condition d’être capable de partager ces contenus facilement. Là encore, s’appuyer sur un convertisseur vidéo mp4 pour optimiser des vidéos tournées au smartphone rend les échanges plus fluides, y compris avec des notaires, des agents immobiliers ou des banques qui ne souhaitent pas recevoir de pièces jointes trop lourdes.
Repère
Avec le DPE 2026, la valeur d’un bien se jouera autant sur son étiquette officielle que sur la manière dont le propriétaire met en scène et documente la réalité énergétique du logement.
Comment se préparer dès maintenant à 2026 ?
La première recommandation pour un petit propriétaire consiste à faire un état des lieux sérieux de son bien, sur la base du DPE existant et des factures d’énergie. L’objectif est d’identifier si le chauffage électrique est l’élément déterminant du mauvais classement ou si le problème vient surtout de l’enveloppe du bâtiment.
Ensuite, il peut être pertinent de :
- consulter un diagnostiqueur ou un conseiller en rénovation pour simuler l’impact du nouveau coefficient électrique sur le futur DPE ;
- prioriser les travaux qui améliorent réellement le confort et la facture énergétique, plutôt que de chercher uniquement à gagner une lettre sur le papier ;
- surveiller les aides nationales et locales, qui ont tendance à se concentrer sur les rénovations les plus efficaces et sur la sortie des énergies fossiles.
Au niveau européen, les chiffres rappellent l’urgence. Les bâtiments représentent environ 40 % de la consommation d’énergie et 36 % des émissions de gaz à effet de serre liées à l’énergie dans l’Union européenne. La France ne pourra pas durablement maintenir sur le marché un parc important de passoires sans contredire ces objectifs. Pour les petits propriétaires, l’enjeu est donc de profiter de la fenêtre ouverte par le DPE 2026 pour anticiper, plutôt que de subir de futures contraintes encore plus strictes.
Repère
La question n’est plus de savoir si la performance énergétique influencera la valeur d’un bien, mais jusqu’à quel point. Se préparer à 2026, c’est déjà se positionner pour 2030 et 2034.
Les questions que les petits propriétaires se posent encore
Mon DPE va-t-il automatiquement être recalculé au 1er janvier 2026 ?
Non. Le nouveau coefficient électrique s’appliquera aux DPE réalisés à partir de 2026. Un DPE plus ancien reste valable mais pourra, selon les annonces de Bercy, être mis à jour gratuitement via l’outil en ligne dédié, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Si mon logement sort du statut de passoire, suis-je certain de pouvoir le louer sans problème ?
Vous échappez effectivement aux interdictions de louer liées aux classes F et G, mais vous restez soumis à l’ensemble des autres règles locatives. De plus, rien ne garantit que le cadre réglementaire ne se durcira pas encore d’ici 2034.
Est-il utile de faire des travaux avant de refaire un DPE en 2026 ?
Oui, surtout si le logement est clairement en situation de passoire. Le nouveau DPE améliorera la situation des logements électriques, mais il ne compensera pas une isolation très défaillante ou des équipements obsolètes.
La réforme 2026 va-t-elle faire monter les prix des “bons” DPE ?
Il est probable que les biens reclassés gagnent en attractivité, ce qui peut limiter leur décote. Cependant, la dynamique des prix dépend aussi des taux d’intérêt, de la localisation et de l’offre disponible.
En tant que petit bailleur, dois-je envisager de vendre plutôt que de rénover ?
Cela dépend du profil de votre bien, du coût des travaux et de votre horizon d’investissement. Un conseil personnalisé, basé sur un audit énergétique et une analyse de marché locale, reste la meilleure manière de trancher.